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首创置业:寻找乌托邦的方法论
【发布时间:2019-06-10】 【作者:admin】

  醉红颜心水,观点地产网“不忘初心,方得始终”,人们常借用台湾作家凌茜的作品提醒“初心”的重要,提醒人要有自己的原则,不急功近利,而且在沉淀后,去做一个温暖的人。

  在如今,要保住初心何其艰难,对于每一件产品、每一项工程都关系万千家庭的房地产企业而言,则更为重要。

  历经二十六载的首创置业,从成立到整合到上市,从首都到全国再到国际,经历的考验不计其数,遇到的困难更是不胜枚举,但初心依然是最为看重的出发点和精神落脚点。

  2015年,首创置业提出“首创制造2020”五年战略规划,核心思想就是“面向市场,贴近需求”,意即首创置业产品及服务一切以客户为导向。而在项目整体推进过程时,第一阶段客研层面的要求亦是“初心”。

  “产品初衷,客户初心——洞悉客户深度所需,满足客户所想”,这是“首创制造2020”一再强调的,因为于首创置业而言,它不仅仅制造房子,更是城市美好生活的创造者。

  首创置业更清楚,于顾客而言,房子很多时候就是他们一生最为重要的财产,是一家人最温暖的港湾,是记忆中最美好的样子。但要为人们造出理想家园并为之提供贴心服务却非易事,其中涉及的内容与心思,默默为之付出的辛劳与探索,都是外界难以想象的。

  “人这一辈子可能就买一套房。”特别是在不相信眼泪的北上广深,6个钱包努努力或许仅仅能够付上首付。

  “我们最近看了很多套房子,但是朋友告诉我不要买这两年建的房子,因为质量不好。”一位购房者说,一些房屋质量问题频发,这对于准备买房的人来说是特别敏感的信息。

  “如果可以,我也想租房一辈子,质量不好马上还能换。”她随即话锋一转,苦笑一声:“但有什么办法呢,房子还得买啊。”

  她直白告诉我们,其实很多人会直接选择买国企的房子。原因很简单,对于不是专业的人来说,不知道该从什么角度考察,也不知道以什么标准衡量,只知道国企至少不会偷工减料。

  一个偶然的机会,观点地产新媒体与北京三大老牌国有房地产企业之一——首创置业内部人士有一个短暂的交流。

  这是一个初夏的午后,对话从一个常见的问题开始:首创置业跟其他公司有什么不一样?

  “它是市场化程度很高的国企,在香港上市,但比民企又多了一份坚持和责任,国企的产品不能马虎,不能投机取巧。”

  刚结束一场交流活动,他的语速有些快,逻辑却很清晰:国企的发展思路决定了首创置业不可能像民营房企般高歌猛进,但从产品的维度看,是远远高于民企的,实实在在做了很多民企做不了的事。

  “有一种思路是拿一种爆品去重构企业的生存逻辑,但首创是城市综合营运商,挑战就特别大。”这位人士进一步表示,要做城市综合营运商,首创置业面对多层级的客户,想要为城市各个阶层的业主都提供适配的产品,这是一个很大的挑战。

  “首创选了性能化、产业化这条路,现在刚起步,真正发挥作用有待时间检验,但我们的产品会是螺旋式全面提升。”很显然,首创置业在做的事情,是希望未来人们提到首创的产品时,都有一个共同的标准认知,浮在脑中的是精工、智慧、健康等关键词,能够住着安心、住得放心。

  事实上,从提出“首创制造2020”到现在,首创置业的产品实验室已经研发20多项专利,但在这位内部人士看来,还远远不够。

  在前期的客户研究与市场分析之后,设计是一个房地产项目的实质发端,首创置业在顶层设计层面的要求是“匠心”。

  首创置业这样解释“匠心”:“以匠心打磨产品,守时守品质。即始终秉持匠心精神,以人本居住为核心,不惜耗费人力与物力,倾注大量心血,打磨出最适宜人居住的产品,并且准时呈现给客户。”

  青岛禧悦天海项目因为住宅单元入口方案的设计而历经多轮调整——方案没特点,放弃!雨棚不好看,放弃!入口不通透,放弃!方案标志性不强,放弃!方案不高大上,放弃!

  最终,经过六轮方案探讨和修正,特点鲜明、有设计感、体现现代建筑与材料的美感的作品终于成型,也终于达到了设计部力求住宅入口方案能够提升住宅品质的要求。

  而为了契合场地特征和建筑风格,青岛禧悦天海项目的设计团队对大门的构思也进行了三轮调整,组织了两次决策会,各个部门更是进行了激烈的讨论。

  由于项目场地较局促,尺寸的把控、材质的选择、成本的控制成为关键因素,设计团队通过CAD图纸、3D建模多次调整后,天海大门的雏形终于显现。另外,为了保证尺度和色彩搭配适宜,设计团队还深化了实景模型的搭建,对LOGO格栅的尺寸及密度进行了多次调整,“最终实现了我们想要的成果,让夕阳西下的光影透过格栅,透过您的发丝,营造出归家的温馨气息。”

  上海禧瑞祥云展示区的打造同样几经波折:“由于项目施工需求,从售楼处至样板房仅有一条通道及一楼花园可供展示,为了让客户在我们有限的空间内也能体验到极致的美感,营销与设计部经过多轮沟通最终确认联系景观软装公司,对有限的空间进行包装。在方案设计阶段,我们结合项目立面风格、售楼处内部展示风格、项目板块标杆属性等,不断磨合碰撞,方案经过7轮调整修改,最终定稿。”

  事实上,在制作前期,禧瑞祥云展示区项目营销与设计就亲自到景观软装公司确认面料、材质,不仅对外包装面料有极高要求,对内部框架、甚至细节到对木材的用料、海绵的密度、布料的厚度等都有严格要求,旨在不仅能达到展示效果,也能够让客户在实际体验的过程中,充分感受到舒服度。

  制作完成后,涉及到现场摆放,软装物品运输到达现场后,营销与设计现场确认物品的完好性,并在摆放过程中一直坚守在现场,对摆放的位置、距离、朝向等进行细节指导,仅仅是两套景观软装,就用了一整天的时间进行摆放调整,力求每个细节都能做到最好。

  匠心不仅是体现在建筑上,每一个美好的展示细节都需要匠心的打造,首创置业的匠心故事一直在继续。

  重庆首创天阅嘉陵项目在产品规划布局时,为使嘉陵江江景资源最大化,采用无人机空中给建筑定点定位;通过高差竖向分析、视野分析,最终确定产品总图布局,保障大平层产品8层以上的无遮挡观江视野。

  首创天阅大坪项目,“功能布局设计时,我们经过几十次的讨论,从人居尺度、人居动线、生活场景出发,反复论证“主卧与儿童房”的空间布局,两者相邻可分可合,且均设置卫生间,家庭成员既可互动又有各自独享空间;儿童房作为成长空间设计,设计师运用宝宝的出生至成家全周期的生活设计理念。”

  有了完美设计,工程层面对品质的要求更是不能马虎,首创置业的要求是“建立零渗漏保障体系,品质保障领跑业界”。

  首创置业展示了三个在天阅嘉陵工地实拍的产品视频,分别就首创城嘉陵岸组团、天阅嘉陵项目的防止空鼓的墙面挂网工艺、防止渗漏的技术手段专题进行了小视频拍摄。而向我们示范工程工艺的这一群人,没有体面的西装,没有干净的双手,有的只是对项目质量的关注与工程改良的专注。

  视频是赶在农历年前录制的,一位头戴黄色安全帽,夹克外套被尘土蒙了灰的瘦削工人,指着墙上为防空鼓而特制的工艺介绍:“做了这个以后,(墙)不会空,它以后掉不下来。以前我们在重庆打工的时候都没有做这些,现在(首创置业)都要求,晚上加班加点做,什么要求都严,所以进度慢,(春节)放假会放得晚一些。”

  “必须把工程做完了才走得了嘛。”他布着皱纹的脸上有些腼腆的笑,用重庆话这样说。

  空鼓是抹灰层与墙体基体之间粘接不密实而造成的。墙面空鼓存在建筑外墙与室内,长久之后,墙面便会出现开裂、瓷砖脱落等问题。为此,首创置业在墙面施工工艺方面一直在尝试创新,通过新工艺新方法来解决,除了在混凝土材料中加入自主研发的“粘粉”外,在天阅嘉陵高层中还采用铝合金模板体系。

  “虽然会造成成本上升,但这项技术的采用会使混凝土墙体的垂直度以及平整度更好,还能减少抹灰厚度,大幅减少墙面空鼓现象。”

  另外,建筑渗漏问题也是建造者与业主都尤为关注的问题,轻者室内墙面渗水、重者造成室内墙面抹灰层脱落,影响到使用功能。

  但广大业主在收房时所关注的渗漏问题仅仅只是防水材料设防问题,其实,想要做到建筑零渗漏,除了防水材料设防之外,还包括结构自防水以及防水构造设防。

  据天阅嘉陵项目的年轻工程师介绍,渗漏的形成原因比较复杂,涉及到设计、材料、施工、使用等多个环节,渗漏主要出现于屋面、墙体、窗框、厨卫间、阳台等地,其中在“结构自防水板块”,首创置业重点强调混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程等施工质量,“这也是整个‘防渗漏体系’的基础和前提”。

  他还介绍:“首创·天阅嘉陵的大平层采用‘铝合金模板工艺’整体浇筑,一次成型,保证了建筑结构的密实性,从本质上预防渗漏。”事实上,在“首创制造”的精神指引下,2018年,首创置业重庆公司提出“专筑为你”的产品力提升战略。

  另一位来自泸州合江的工人则指出:“内墙也好,外墙也好,角条和窗棱,不管哪个位置的阴阳角都是找直了的,严就严在了这里,偷工减料那种偷着做的,就要不得。”

  “这工程比较严格,所以我们要抓紧把这活干完,然后好回家过年。”另一位位胖胖的工人大哥虽有着粗犷的外表,但看着手机里两个孩子的照片,忍不住酸了鼻子,“想家。两个孩子的照片,没事就看看。”

  带着红色头盔的年轻工程师在视频最后这样总结:“我们做工程要做一个良心的工程,房产是一个百年产品,我们在做产品的时候要对得起自己的良心。由于我们前期在质量控制上面要求比较严格,所以导致整个工期略微有些滞后,但是我们整个工期是可控的,我们有信心也有能力,按照公司的要求,高品质地交付业主。”

  为求完美,用时半年多寻找合适的墙体材料——成都公司首创娇子1号项目的故事同样让人印象深刻。

  娇子1号别墅入口景墙采用铜为制作材质,凹凸感、细纹肌理感彰显出了厚重的文化气质,但绝佳的视觉冲击感绝非一日速成,从材质的严格筛选到机理细纹的打造,再到成品现世,过程极度苛刻。为此,从2017年4月开始,该项目团队以成都为起点开启了半年之久的材质寻找之旅。

  “在初期,经历过一个月数十家厂家的样品找寻及制作,却未制成符合要求的样品。于是我们跳出成都市场终于在北京找到了能按设计要求制作肌理和样式的厂家,5月与北京厂家确定了样品并要求施工单位按样加工后,7月收到了第一批次的产品,在对加工的构件厚度以及几何尺寸等详细检查后,发现此批次产品离要求还有一定差距,为保证呈现效果,要求施工单位全部重新加工。11月,通过各个流程的严格把控,景墙完工,所展现出来的效果均在要求之上,匠心永恒,不负光阴。”

  2019年,是“首创制造2020战略”开启的第四年,旗下产品线之一天禧完成全新升级,天阅、禧瑞全面落子战略布局城市圈,新晋产品线禧悦遍地开花,而对于产品质量的严格要求与细心解决,将由这无数平凡的人贯彻始终。

  首创置业一直强调,“首创制造2020”的前提是洞悉客户深度所需,满足客户所想,所以于首创置业而言,不仅仅制造房子,更是城市美好生活的创造者,让客户在满足居住需求的同时,享受生活的美好。

  近期,首创置业标杆项目首创天禧全新升级,项目由全球顶尖园林设计师李宝章、室内设计师凯莉·赫本操刀,项目不同于普通豪宅奢华地堆砌,而是站在艺术至上的角度,以一种时尚前卫的风格,通过对细微之处的考量,打造出化繁为简的极致作品。

  “凯莉·赫本在验收项目的时候非常满意,甚至是惊喜,她说这是她在中国最好的作品。”这也归因于首创基因里的“规矩”,不同于私企追求利润最大化,所以能够完全满足设计师的要求。

  塑造“新的天禧”并不容易。“像对自己家一样,凯莉一个人关上门在房间里找灵感,小配件都是亲自摆设的。”听说,这位贝克汉姆、威廉王子夫妇家的设计师,甚至会跪在地上、趴在地上完成她的设计。

  据介绍,天禧项目里的软装配件都是凯莉的设计款,从英国运过来。在产品的迭代升级中,首创置业通过不断挖掘市场高端客户的需求,最大化提升项目的硬件和软件配套。

  “天禧不是功能型消费、不是改善型消费、甚至不是享受型消费,而是直接奔着奢侈型消费。”上述首创置业内部人士抽丝剥茧地分析,所有的房地产开发其实都是空间+服务,但在销售空间的时候,空间的功能和它本身实际的附加值是两回事。

  以记时为例,“我带个手环、手机、江诗丹顿都能看时间,功能是一样的。江诗丹顿纯靠机械,可能还没那么准时。但是,江诗丹顿的价值仅仅是记时吗?这可能只是很小的功能。”

  天禧同理,“纯粹包装一个很虚幻的概念,卖很贵的产品是不对的。”在他的概念里,产品的价值要对得起它的售价。像天禧稀缺的地段、资源禀赋、垄断性的外部和内部资源、全球定制化物件。

  就如同江诗丹顿,确实是100多年攒下来的工艺,就是在机械时代打造了巅峰,没人超越。

  精神层面的富足与提升,是首创置业的着眼之处,首创禧悦·晴朗售楼处改造也是这样一个例子。

  2018年7月,首创禧悦·晴朗售楼处改造完成。二楼是此次改造的重点部分,此前,二楼只设置了儿童区、洽谈区,改造后,空间得以最大化利用,新辟出书屋、电影放映区、阅读区、禧咖啡。

  截止目前,禧悦书屋藏书已达2000余本,涵盖人文、科学、艺术、儿童读物等。吧台全天候免费提供禧咖啡、各类茶饮、点心;阅读区则放置了数张木质长条桌凳。书桌上的花草和复古台灯,让客户、业主体会到家的感觉。儿童活动区,设置在洽谈区的视线范围内,这样父母才能在洽谈区坐定,置业顾问也才有足够的时间为客户讲解项目。同时为禧悦书屋、禧咖啡设计了具有辨识度的logo以及一系列的指示体系,从色彩和质感都透露着生活的品质感。

  坐落在北京互联网公司聚集的后厂村区域的天阅西山项目,正在进行一系列升级改造,园林是其中一个方面。

  走访发现,在项目交付之后,首创继续拨出资金对园林、电梯、会所等进行提升。

  “天阅西山的园林有自己的特色,有能够给孩子做科普的生态草沟,教育等元素都有体现。”有项目相关人士介绍,站在客户群的视角,天阅西山在园林设计上中西结合,跟随着客户群的需求和审美逐步提升,陪着他们共同成长。

  观点地产新媒体了解到,天阅西山的物业公司是行业排名第一的万科物业,由万科物业派遣核心团队运营,并全面植入“睿服务”体系,以满足业主的多样化需求。

  全流程的客户陪伴、一站式定制化服务等都是首创在服务层面的提升。此外,首创置业在每一个没过质保期的小区里都设置了房维中心。当业主房屋出现问题时,能够在项目案场以最快的速度解决。

  由此,市场对首创置业的认可度日渐提高。2018年,首创置业实现合约销售额706亿元,同比上升26.5%;签约面积306.3万平方米,同比上升27.6%;签约均价人民币2.3万元\/平米。2019年首创置业前4月销售额达188亿元,同比增长71%。

  “其实每个项目都是一座矿,只是有人不去挖,因为太费劲了。但勇敢坚持的人,是会获得惊喜的。”

  如何判断一个项目是否成功?“从商业的逻辑来说,是赚不赚钱。从产品的逻辑来说,首创制造2020,就是希望能够替业主把他掏出来的钱花在最合适的位置。”

  在首创置业的视角里,社会价值和商业价值是相辅相成的。有业主的认可在,项目卖好、商业价值的达成水到渠成。

  “民企讲商业价值,国企有社会责任,中间有时候并不矛盾,还挺有意思的。”所以,在这位首创置业内部人士看来,商业价值是结果,而不是应该追求的目标。

  像乌托邦一样,首创置业在产品上追求尽善尽美,与一些疯狂扩张、野蛮生长的房企显得格格不入。但是,当成为盖好房子的少数企业,市场终将会给出回报。